Wo das Wissen wohnt

Effizient, flexibel, kundenorientiert – so baut man Vertrauen. Mit einem jährlichen Bauvolumen von aktuell rund 200 Mio. Euro – Tendenz steigend – steht die Unit Bau für das Besondere der Landmarken AG: Als Entwickler und Investor ein Projekt auch zu steuern, zu planen und gemeinsam mit den Baupartnern schlüsselfertig zu erstellen. Um aus jedem Objekt effizient und termintreu eine Spitzenimmobilie zu machen, braucht es verlässliche und erfahrene Partner im Bau – Generalunternehmer (GU) wie Köster, Goldbeck, Zechbau oder Freundlieb. Am Ort unserer größten gemeinsamen Baustelle, dem Hansator Münster, haben wir darüber mit Landmarken-Vorstand Oliver Bäumler und Nils Köster, Geschäftsführer Köster GmbH für den Bereich Hochbau West, gesprochen.

Oliver Bäumler, Die Landmarken AG baut aktuell 13 Projekte in ganz NRW, 15 weitere sind in Planung. Wie wichtig ist da eine gute Partnerschaft zwischen Auftraggeber und GU?Oliver Bäumler: Unser Bauvolumen ist stark gestiegen, die Projekte sind viel anspruchsvoller als früher. Deshalb hat für uns die Nähe zu guten Bauunternehmen eine viel größere Bedeutung gewonnen. Es ist entscheidend, dass man vertrauensvolle Partner für das Bauen an seiner Seite hat. Wir sind zwar auch fähig selbst zu bauen, tun das aber nur selten. Deshalb brauchen wir Generalunternehmer, die wissen was sie tun und nicht durch Überlastung oder fehlendes Personal den Ansprüchen hinterherhinken. Wichtig ist auch Erfahrung mit modernen Bauformen.

Umgekehrt stellen kompetente Bauunternehmer auch Anforderungen an ihre Auftraggeber, Herr Köster.

Nils Köster: Natürlich. Zunächst müssen die gegenseitigen Erwartungen klar sein, dann muss man tun, was man sagt. Das schafft Vertrauen. Wir machen zu Beginn immer einen KundenWorkshop, in dem wir gemeinsam abstimmen, welche Erwartungen man hat und wie man miteinander umgeht. Sie haben bei uns einen festen Ansprechpartner für das gesamte Projekt. Mit regelmäßigen Statusberichten sorgen wir beim Kunden für Transparenz. Wir stellen uns eine Zusammenarbeit mit unseren Kunden auf Augenhöhe als Team vor.

Erfahrung und Kompetenz wurden eben auch schon angesprochen, wie steht es darum, Herr Köster?
Nils Köster: Ein Bauvorhaben wird dann erfolgreich, wenn wir den Bauablauf standardisieren können. Das ist unsere Art zu bauen. Dafür haben wir unser Köster-Prozess-System entwickelt, mit dem wir den gesamten Planungsund Ausführungsablauf steuern. Ganz konkret: Es gibt ein digitales Abbild aller Baustellenabläufe, unseren Masterplan, in dem alle Bauabläufe dezidiert geplant und gesteuert werden können. So stellen wir sicher, dass wir die Erfahrung aus ca. 250 Bauvorhaben im Jahr nachhalten und in ein Projekt wie das Hansator in Münster einfließen lassen können. Dieses Prozess-System entwickeln wir ständig weiter.

Dafür braucht man gute Leute.
Nils Köster: Der beste Plan funktioniert nur mit kompetenten
und erfahrenen Mitarbeitern. Das sieht man bei Landmarken sicher genauso und da ergänzen wir uns gut mit unseren Teams.

Wie wird sich der Markt künftig entwickeln, Stichwort: Steigende Baupreise?
Oliver Bäumler: Als Projektentwickler konnten wir steigende Baukosten bisher ganz gut verkraften, weil sich auch die Marktpreise für Projekte weiterentwickelt haben. Das wird nun anders werden. Die Projekte sind natürlich auch anspruchsvoller geworden und wir haben Druck von außen, z.B. durch erhöhte EnEv-Anforderungen. Es gibt also auch noch andere baupreissteigernde Themen als die auf der Marktseite.

Nils Köster: Die Bauwirtschaft wird dieses Jahr wieder um 5–6 % wachsen und auch nächstes Jahr wird es Preissteigerungen geben. Das wird sich durch die gesamtwirtschaftliche Entwicklung mittelfristig aber abflachen. Wir stellen eine generelle Segmentierung in der Baubranche fest, zum Beispiel im Logistik-, im Sozialimmobilienoder im Wohnungsbau. Wir als Unternehmensgruppe wollen uns da konzentrieren und spezialisieren, um in den einzelnen Segmenten sehr stark zu sein. Zusammen mit einer engeren Verzahnung zwischen Planung und Ausführung, können wir so mehr Kostensicherheit garantieren.

Ist denn auch eine Kostenreduzierung möglich?
Nils Köster: Ja, wenn wir als ausführendes Unternehmen möglichst früh in der Planungsphase involviert sind. Wir wollen nach wie vor architektonisch tolle Entwürfe umsetzen, aber es macht Sinn, schon möglichst früh zusammenzuarbeiten, gegebenenfalls bei der Bedarfsermittlung. Wir haben uns eine hohe TGA-Kompetenz aufgebaut. Unsere rund 80 Ingenieure in diesem Bereich können im Budgetprozess Alternativen aufzeigen, die zu Kostensicherheit, und auch zu Kostenreduzierungen führen.

Oliver Bäumler: Wir haben Erfahrung in Einzelvergabe wie mit GU-Verfahren. Ich stelle bei beidem gerade in der Haustechnik die größten Kostenanstiege fest. Ich habe den Eindruck, dass auch die GUs da die größten Unsicherheiten sehen und deshalb bei sich die größten Sicherheiten einrechnen.
Kann es sein, dass dies die Haustechnik-Preise zusätzlich noch beschwert hat?
Nils Köster: Das kann ich nicht bestätigen. Als GU operierten wir in den letzten zwei Jahren eher als Puffer dazwischen und federten die Kostensteigerungen ab. Natürlich müssen auch wir solide wirtschaften.

Welche Kostentreiber gibt es denn noch?
Nils Köster: Faktoren wie steigende Löhne und Baustoffkosten müssen in den Kalkulationen berücksichtigt werden. Kostentreiber in der Umsetzung sind nach wie vor Änderungen, die sich erst im Verlauf ergeben. Je früher wir einbezogen sind und die Bauaufgabe klar ist, desto eher können wir das Risiko späterer Kostensteigerungen aufdecken und an dieser Stelle optimieren.

Gibt es denn auch Modelle, die künftig helfen können, Kosten oder Ressourcen zu sparen? Können wir effizienter werden, zum Beispiel mithilfe der Digitalisierung?
Nils Köster: Die digitale Transformation in der Bauindustrie hat gerade erst begonnen. Wir sehen da großes Potenzial, vor allem beim Thema Building Information Modelling (BIM). Wir haben bei uns ein Digitalisierungsressort gegründet, das unter anderem das modellbasierte Arbeiten vorantreibt. Die Grundlage der digitalen Transformation ist es, erst einmal analoge Prozesse zu digitalisieren und dabei die Potenziale besser auszuschöpfen. Da sehen wir zahlreiche Möglichkeiten, das Bauen effizienter zu machen. Wir nutzen zum Beispiel digitale Werkzeuge wie ein Mängelmanagement per App, das wir auch beim Bauvorhaben Hansator einsetzen werden. Darüber hinaus würde ich mich sehr konzentrieren auf die Verzahnung zwischen Planung und Ausführung. Durch modulare Bauweise und Vorfertigung, wie wir das jetzt beim Hansator mit den modularen Badzellen machen, ergeben sich zum einen Produktivitätsgewinne, zum anderen werden Ressourcen geschont.

Das Bauen der Zukunft wird sich stark verändern. Gilt das auch für die Partnerschaft zwischen Projektentwicklern und GUs, Stichwort: Partnering?
Oliver Bäumler: Wir beschäftigen uns gerade mit Formen der Zusammenarbeit, die über das klassische GU-Verhältnis hinaus geht. Diese führen auch dazu, dass man, wie Herr Köster bereits sagte, viel früher eine Verzahnung hinbekommt. Auch Joint Ventures sind möglich. Baupartner in eine Projektgesellschaft mit hinein zu nehmen ist eine Idee, über die wir tatsächlich nachdenken. Andererseits gibt es manchmal Gewerke, bei denen sich Preise zu einem früheren Zeitpunkt noch nicht fixieren lassen. An der Stelle fallen mir dann Modelle wie Cost+Fee ein, um nicht zu früh Preise festlegen und zu hoch ansetzen zu müssen. Das sind denkbare Sonderformen der Zusammenarbeit.

Haben Sie mit solchen Modellen schon Erfahrungen gesammelt, Herr Köster?
Nils Köster: Ja. Modelle wie GMP (garantierter Maximalpreis,
die Red.) oder Cost+Fee sind natürlich sinnvoll, wenn man die Grundlagen des Bauvorhabens noch nicht komplett definiert hat oder flexibel bleiben muss. Solche Vertragsformen sind jedoch immer nur so gut, wie die Parteien miteinander umgehen. Die Konzentration sollte auf der Zusammenarbeit liegen und nicht auf einer zu komplizierten Vertragsgestaltung. Denkbar für die Zukunft sind z.B. Pre-Construction-Vereinbarungen.

Wie funktionieren die?
Nils Köster: Im Sinne einer frühen Zusammenarbeit wird die Bauunternehmung bereits in die Planung eingebunden und für die Pre-Construction-Phase ein Budget festgelegt, bei dessen Einhaltung automatisch ein GU-Auftrag erfolgt. Beide Seiten haben dann ein Interesse, dass das Budget eingehalten wird.

Nun haben wir über mögliche künftige Partnerschaftsmodelle gesprochen, aber wie sieht es aus beim Thema Technik der Zukunft?

Oliver Bäumler: Das ist natürlich extrem wichtig, aber noch sehr schwierig. Das Thema BIM zum Beispiel ist noch sehr unreif. Wir probieren es dennoch, denn wenn man es einmal trainiert hat, sehe ich Produktivitätsgewinne sofort, genauso wie Qualitätsgewinne.
Nils Köster: Das kann ich bestätigen. Wir setzen BIM-Manager ein, um einzelne Modelle zu koordinieren. Noch gibt es da aus meiner Sicht keine Produktivitätsgewinne, aber es ist ein Lernprozess, der Nutzen steigt.

Die Landmarken AG hat sich ja selbst auch Smart Commercial Buildings auf die Fahne geschrieben.
Oliver Bäumler: Es gibt einige Bauvorhaben, die sehr digital aufgesetzt werden. Unser kite in Köln wird ein Smart Commercial Building, mit dem wir eine hohe Digitalisierungsstufe aus Nutzersicht anbieten können. In Aachen werden wir mit der
Hochschule als Forschungsträger ein sehr smartes digitales Gebäude auf dem RWTH Aachen Campus bauen und dort quasi trainieren, was „state of the art“ machbar ist. Wir beschäftigen uns mit vielen Ideen, die in den verschiedenen Märkten unterwegs sind.

Nils Köster: Wir arbeiten auch mit jungen Unternehmen zusammen und testen verschiedene Konzepte aus. Das ist ein spannender Prozess, denn es gibt schon viele gute Lösungen.

Etwas, was es schon länger gibt, ist Lean Construction. Das hat weniger mit Digitalisierung, aber ganz viel mit Prozessoptimierung zu tun. Nutzen Sie das?
Nils Köster: Das ist Kernbestandteil unserer Art zu Bauen. Die Lean Production, die ja von Toyota kommt, haben wir bereits vor 15 Jahren in die Bauindustrie übersetzt und permanent weiterentwickelt. Daher kommt unser Köster-Prozess-System, mit dem wir Qualität, Zeit und Kosten sichern und Bauvorhaben optimieren. Das erreichen wir durch standardisierte Bauprozesse. Der architektonische Anspruch eines Gebäudes darf hoch sein, aber der Bauprozess, der dahintersteht, muss standardisiert sein.

Oliver Bäumler: Das höre ich gern, denn das ist LandmarkenStil. Wir wollen überhaupt keine Standardgebäude entwickeln, alles was wir machen, ist höchst individuell. Die Prozesse sollen maximal standardisiert und digitalisiert sein, aber die Produkte dahinter müssen maximal individuell sein können.

Nils Köster: Individuelle Konzepte und standardisierte Prozesse, das ist auch unser Weg. Darin sind wir uns absolut einig.

Vielen Dank für das Gespräch!